现实中“回迁房”买卖的几种形式和各自风险提示

昨天深圳电台FM104.3聊“回迁房”，其实这个概念源于拆迁，也是中国特殊的拆迁政策的产物，顾名思义就是发展商征收土地时赔给回迁民的房子。

  回迁房，从深圳城市更新和新房供应现状来讲，每一个楼盘基本都有回迁房，在新盘售楼处的沙盘里也基本会和可售商品房区分体现出来。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是回迁房在深圳房地产交易市场的案例也不少，一般售价都普遍低于商品房的售价。

市面上会什么会出现回迁房供应交易呢？很大一部分原因是大多数回迁户同时拥有该项目的多套房子，比如大冲的66套甚至上百套，认识的一位黄贝岭旧改深业东岭项目回迁户，同时拥有该楼盘36套物业。总体分两种情况：一种是急于变现需求，一种是短期区位物业置换需求。

现实生活中回迁房买卖大致分两三形式。

第一种形式，业主已经持有房产证。这和普通的二手买卖租赁交易无异，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心，接受相关部门的认可和监督；

另一种形式，购买权交易，这种方式业主手中只有发展商的回迁协议的，只是一种协议交易，而不是真正的过户交易，就是在开发商哪里直接更名，原业主一次过拿一笔费用。虽然相对稳妥的方式当然，但手续复杂，始终是被动的关系处理，还要看回迁的拆赔协议约定。

第三种形式，这种方式业主手中也只有发展商的回迁协议。直接和回迁业主进行大笔的房款协议交易，承诺一定的期限待房产证出来，一般比例都很高，而且没有贷款可能，余数过户付清。资金风险大，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大。