最高院：法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地，超出房产占用范围外的土地则不享有抵押权

裁判要旨

法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地，本案抵押权人不能由于房产项下所坐落的土地暂未完成土地分割手续，就要求对涉案房产占用范围外的土地也享有抵押权。

案例索引

《昆明市五华区农村信用合作联社长春信用社与西双版纳汇邦房地产开发有限公司、西双版纳辉煌都畅大饭店有限责任公司撤销之诉纠纷案》【（2018）最高法民申624号】

争议焦点

法律所规定的房地一并抵押应当如何理解？

裁判意见

最高院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案长春信用社与辉煌公司签订《最高额抵押合同》，由辉煌公司以其所有的景洪市的三处房产提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记，未办理土地抵押登记手续。三处房产中，景房权证景字第××号房产，坐落于本案讼争的国有土地使用权证号为西度管国用(2013)第00652号的土地上。后在辉煌公司与汇邦公司合资合作开发房地产过程中，辉煌公司所有的前述国有土地使用权证号为西度管国用(2013)第00652号的土地，被规划部门划分为面积为666.67平方米和7435.36平方米的两块土地，并已分别办理了《建设用地规划许可证》、《建设用地选址规划图》及《宗地图》等相关手续，但未办理土地分割手续，两块土地的国有土地使用权证号仍为西度管国用(2013)第00652号。房权证景字第××号房产，具体位于规划部门所划分的面积为666.67平方米的土地范围内（宗地编号：532801106031GB00013）。长春信用社诉请撤销的（2015）西民二初字第110号民事调解书第三条的内容是：“上述第二条约定的款项，如辉煌公司无现金支付，辉煌公司自愿用土地证号为西度管国用(2013)第00652号土地中的7435.36平方米土地进行抵偿（宗地编号：532801106031GB00023，建筑用地规划许可证号为地字第532801-201503003），抵偿实现后上述第二条约定款项全部清偿”。由此可见，（2015）西民二初字第110号民事调解书所涉及的土地，仅及于宗地编号为532801106031GB00023的7435.36平方米土地，而不及于宗地编号为532801106031GB00013的666.67平方米土地。本院认为，长春信用社在办理抵押登记之时既未就西度管国用(2013)第00652号土地办理抵押登记，在该土地事实上已被规划部门划分为两块具有独立宗地编号的土地之后，又以抵押房产坐落于其中一块宗地为由，要求抵押权及于全部西度管国用(2013)第00652号土地，对民事调解处分另一块宗地提起本案的撤销之诉。法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地，长春信用社不能由于西度管国用(2013)第00652号土地暂未完成土地分割手续，就要求对景房权证景字第××号房产占用范围外的土地也享有抵押权，反而因自身怠于办理土地抵押登记手续而获益。原审认定调解协议未涉及长春信用社抵押权所涉房屋土地占用范围，未改变抵押物现状，未造成抵押物价值贬损，该认定并无不当。长春信用社关于原审适用法律错误的再审申请理由不能成立，本院不予支持。