继承房屋到底归谁？

一、 摘要

杨大爷和尹大娘育有二个子女，即杨老大、杨老二。杨大爷与尹大娘婚后购买了涉案房屋，登记在杨大爷名下。后杨大爷去世，无遗嘱。北京某律师事务所律师秦能、刘能为尹大娘代书遗嘱，该遗嘱主要意思为“尹大娘在涉案房屋中享有的份额由杨老大继承”。后尹大娘去世，涉案房屋由杨老二居住。现杨老大、杨老二对于尹大娘代书遗嘱是否有效存在异议，杨老大主张按遗嘱继承分割遗产，杨老二主张遗嘱无效，应按法定继承分割遗产。

二、 双方陈词

杨老大起诉称：2003年12月，父亲杨大爷去世；2010年2月，母亲尹大娘去世。被继承人生前主要由本人照顾，且母亲去世前有遗嘱，将父亲名下的位于丰台区××101号房屋（以下简称涉案房屋）留给自己。故诉至法院，要求按遗嘱继承涉案房屋。

杨老二辩称：涉案房屋系自己和被继承人用原有房屋换来的，应为共有财产。被继承人去世前与我共同生活，且言明将房屋留给我，我现在身患多种疾病，应当多分遗产。另，父母去世后，父亲无遗嘱，所属份额由继承人按法定继承。杨老大提交的代书遗嘱，无母亲本人签字，而代书人系通过杨老大为母亲代书的遗嘱，遂主张遗嘱无效。要求与被继承人遗留的涉案房屋按法定继承的原则分割。

三、案件事实

涉案房屋系杨大爷与尹大娘婚姻关系存续期间购买，登记在杨大爷名下，为二人的夫妻共同财产。杨大爷去世后无遗嘱，遗产由其继承人法定继承。杨老大提交了尹大娘的代书遗嘱，代书人北京某律师事务所律师秦能、刘能出庭证实：“杨老大通过热线联系到秦能，告知尹大娘欲立遗嘱；遗嘱系尹大娘在医院所立，尹大娘的名字由秦能代签，手印是尹大娘本人按捺；立遗嘱时有录像，录像资料已经交给杨老大”。法院庭审中，杨老大提交立遗嘱时拍摄的录像，该录像内容与代书人秦能、刘能出庭证实情况相符。

四、审理结果

本案争议焦点是尹大娘代书遗嘱是否有效。杨老大提交了尹大娘的代书遗嘱，有律师见证，有被继承人本人按手印，有立遗嘱时的录像。所以法院认为该份遗嘱合法有效。判决结果如下：

位于北京市丰台区××101号房屋由杨老大继承并所有；杨老大于本判决生效之日起十日内给付杨老二继承房屋六分之一份额折价款。

法务分析

该继承纠纷的争议点在于杨老大、杨老二对于代书遗嘱效力的认定。因杨老大向法院提供了一系列的证据，组成相对严密的证据链，从而获得了法院的支持，认定该份遗嘱合法有效。杨大爷对诉争房产所享有的份额按法定继承（分3份，尹大娘、杨老大、杨老二各一份）。尹大娘对诉争房产享有的份额按遗嘱继承（归杨老大个人所有），杨老大分得诉争房产六分之五的份额，杨老二分得诉争房产六分之一的份额。因杨老大享有诉争房产大部分份额，且其表示能够按期给付杨老二房屋折价款，故诉争房屋归杨老大所有为宜。

法务建议

1、在操作继承房源过程中应先确定房屋继承顺序：

①继承方式包括遗赠抚养协议、遗嘱继承和法定继承，继承顺序为遗赠抚养协议优先于遗嘱继承，遗嘱继承优先于法定继承。

②依据《继承法》第10条规定：法定继承顺序如下：

第一顺序：配偶、父母、子女：

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

③法定继承开始后先按照第一顺序继承，没有第一顺序继承人的按照第二顺序继承：

2、出售继承房产的关键是办理继承公证或取得生效裁判文书。虽然本案最终法院确认了代书遗嘱的效力，但是能够看出在一方继承人能够提供相关证据证明遗嘱效力的情况下亦发生了关于产权确认的纠纷。所以经纪人在操作关于继承的房源时一定要及时提供继承公证或生效裁判文书。

3、在特殊情况下，未能提供继承公证或者相关生效裁判文书时。需要做到如下几点：

①所有第一顺位法定继承人（没有第一顺位法定继承人的由所有第二顺位法定继承人继承）共同签署“继承声明”（继承声明模板在微信公众号“问法”中可以获取），确认该房屋的最终继承人。

②确认的继承人有配偶的需要签署“配偶同意出售声明”（模板在微信公众号“问法”中获取）。

③由确认的继承人签署买卖合同，不动产权证信息以原产权证信息所示填写即可。（注意此时甲方为继承人，不是被继承人）

④在补充协议其他约定处约定：甲方于X年X月X日前办理完毕继承公证（取得生效裁判文书），于X年X月X日前换取新不动产权证，关于不动产权证信息包括但不限于产权证书编号，物业地址等以新不动产权证书为准。

⑤新房本下发后，就房本变更的内容（如房屋产权证号）签署变更协议书。