因疫情导致房屋迟延交付，需要承担违约金吗？

【案情简介】

2001年6月27日、2001年5月23日、2001年5月22日，居住在北京的王某、武某、张某分别与某县礼堂清算组达成楼房买卖合同，约定将位于礼堂东侧、箕城路西侧，从南向北第9间房卖给了王某，王某给付某县礼堂清算组房款161000元；某县礼堂清算组将位于礼堂东侧、箕城路西侧，从南向北第4间卖给了武某，武某给付某县礼堂清算组购房款176000元；某县礼堂清算组将位于西华县礼堂东侧、箕城路西侧，从南向北第1间卖给了张某，张某给付某县礼堂清算组购房款186000元。某县礼堂清算组应当于2002年12月31日交付房屋给王某、武某、张某。违约金为购房的三分之一。但是，某县礼堂清算组未于约定日期前交付房屋，也未为三人办理房产手续，三人诉至法院。

王某于2001年7月27日与某县礼堂清算组签订商品房购销合同，合同中约定：王某应于七月十日前交齐全部房价。王某于2001年8月10号支付购房款161000元给某县礼堂清算组，购得位于西华县礼堂西侧从南向北第9套房。武某于2001年5月23日与某县礼堂清算组签订商品房购销合同，合同中约定：武某于6月1日前交齐全部房价。武某于2001年8月8号支付购房款176000元给某县礼堂清算组，购得位于西华县礼堂西侧从南向北第4套房。张某购买王会华的房子，张某称因王会华把购买手续丢失，2001年5月22日与某县礼堂清算组补签商品房购销合同，合同上显示购房款186000元，购得位于西华县礼堂西侧从南向北第一套房子。张某未提交交款手续，但某县礼堂清算组承认该套房子卖给王会华的事实。三人称某县礼堂清算组于2006年3月21日上午才将房子交付，而某县礼堂清算组辩称原来曾向三原告交付房屋，但原告以房子不合格为由未要。2002年11月16日中国广东发生第一起SARS病例，中国发生非典疫情，2003年6月24日世界卫生组织宣布解除对北京的旅行警告，疫情解除。

【判决结果】

某县礼堂清算组于判决生效之日起十日内给付原告王某违约金28126.54元，给付原告武某违约金30747.02元，给付原告张某违约金32494.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费7235元，三原告负担3617.5元，某县礼堂清算组负担3617.5元。

【律师解读】

本案中的争议焦点违约金期限从何时计算？非典疫情是否构成不可抗力？

《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国民法总则》“第一百八十条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》“第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

结合本案，王某、武某与某县礼堂清算组签订的商品房购销合同合法有效，二原告未在合同约定期限内交付房款，张某虽购买王会华转让房屋，但张某与某县礼堂清算组补签了商品房购销合同书，故张某与某县礼堂清算组形成新的合同关系。某县礼堂清算组未依合同按期向三原告交付房屋，构成违约，应当依法承担违约责任。然而，因2002年11月，中国出现非典疫情，其产生及形成是不可预见的；疫情范围涉及全国，且医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播，疫情影响之深、范围之广，具有不能避免性和不能克服性，因疫情防控不能履行合同应当属于不可抗力。导致某县礼堂清算组无法向居住在北京的三人交付房屋，这是为原被告双方都不能预见、也不能避免、不能克服的，属不可抗力事件，故起始期应从非典疫情结束后即2003年6月24日开始计算违约金，至2006年3月21日三原告实际支配该房屋止。

鉴于合同中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”因此，违约金的支付按其交付房屋的同期中国人民银行基准贷款利率为宜。

当前疫情肆虐，各地“封城”措施相继开展，势必会由此带来一系列法律问题，诸如本案中的房屋延迟交付违约金的法律问题，全国人大常委会法工委于2月10日明确表示“因疫情防控不能履行合同属不可抗力”，但是，并非不可抗力，就一定能全部免责。疫情导致合同目的无法实现时，一方可以解除合同；已经构成违约的，可以根据不可抗力的影响，要求部分免责或者全部免责。本文以典型案例进行分析，以期能够对大家有所启发。

作者/韩英伟律师