人民司法：房屋买卖合同纠纷案例

规则要述

01 . 一方怠于履行报批义务，相对方可诉请其协助履行

合同报批义务独立于合同生效。一方当事人怠于履行报批义务的，相对方可自行履行，必要时可诉请其协助履行。

02 . 明确约定购房合同系虚设的，不构成借款债务转移

第三人不愿承担借款债务，其在非真实意思表示情况下与贷款人所签售房合同，因不具备债务转移合意而未生效。

03 . 婚前一方付款，另一方签购房合同，应为个人财产

夫妻婚前一方给付房款，另一方签订购房合同，该房屋可认定为签约一方个人财产，另一方房款按借款债务处理。

04 . 夫妻一方擅卖房产被认定违约，买受人可诉请赔偿

夫妻一方无权处分共有房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

05 . 职业中介未实地看房而买争议房，不构成善意取得

职业中介人在未了解房屋现状及人员居住情况下，即与卖房人签购房合同，未尽谨慎审查义务，不构成善意取得。

06 . 以房抵偿工程款所签商品房买卖合同，应认定有效

当事人之间基于抵债合意签订商品房买卖合同，双方意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。

07 . 购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行

购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。

规则详解

01 . 一方怠于履行报批义务，相对方可诉请其协助履行

合同报批义务独立于合同生效。一方当事人怠于履行报批义务的，相对方可自行履行，必要时可诉请其协助履行。

标签：房屋买卖｜划拨土地｜未生效合同｜报批义务

案情简介：2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。2013年，因化学厂以拍卖房屋系划拨土地、未履行报批义务、合同无效为由拒办过户手续致诉。

法院认为：①未经有批准权的人民政府审批，拍卖划拨土地上的房屋的合同行为，应确认依法成立但尚未生效，不涉及认定合同无效问题。《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同审批义务属于附随义务中的协助义务，无论合同是否约定该协助义务条款，其与合同主给付义务的设立依赖于双方合意是不同的，合同审批义务的履行效力来源于对法定附随义务的遵守。尽管合同尚未生效，但是合同中法定义务已存在并已具有履行效力，即报批义务会针对特定义务人产生独立于合同其他内容的约束力。若报批义务人违反义务要求，相对人有权诉请其履行。同时，对于那些不适宜继续履行或者已无法办理报批的合同，法院不予支持。若相对人有其他诉讼请求，法院应判令解除合同；对符合缔约过失责任适用条件的，还应由报批义务人承担损害赔偿责任。②最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第8条将“有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的”认定为《合同法》第42条第3项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，其主旨是适用缔约过失责任规定，足见其排除了比照适用无效合同处理规则的做法。依最高人民法院《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第1条规定，虽然未经批准合同不生效，但不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。该司法解释首次明确赋予了报批义务的独立性，但仅限于单一特定领域所订立合同范围，并未在普遍意义上取代最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第8条内容效力。③本案中，化学厂委托拍卖时明知案涉房屋及土地未经有批准权的人民政府批准，但仍隐瞒事实、委托拍卖，后又以违反相关规定为由主张拍卖无效，拒不协助王军办理案涉房屋及土地使用权的过户手续，其行为显然违背诚实信用原则。既然相对人可自己办理有关审批手续，那么要求对方当事人实施必不可少的协助行为完全符合司法解释本意。判决化学厂、拍卖公司协助王某办理审批过户手续。

实务要点：合同报批义务是合同中的法定义务，不受合同是否生放的限制，报批义务独立于合同的生效。对于一方当事人怠于履行报有批准权的人民政府审批行为，相对方可以自行履行，必要时可以诉请其协助履行。

案例索引：辽宁高院（2015）辽审四民申字第1634号“大连油脂化学厂与王军等物权确认纠纷再审申请案”，见《合同报批义务的性质与履行》（李钢、刘冬艳、陈晨），载《人民司法·案例》（201723:66）。

02 . 明确约定购房合同系虚设的，不构成借款债务转移

第三人不愿承担借款债务，其在非真实意思表示情况下与贷款人所签售房合同，因不具备债务转移合意而未生效。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜民间借贷｜名为购房

案情简介：2011年，王某出借500万元给张某，张某设立商贸公司。2015年，王某与商贸公司法定代表人郑某签订商品房买卖合同，约定王某以497万余元购买商贸公司40间商铺，并明确约定系为缓解商贸公司股东张某所欠王某借款，所签该商品房合同系虚设的，商贸公司不承担一切责任。嗣后王某诉请确认其与商贸公司所签商品房买卖合同有效。

法院认为：①债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，不仅应经债权人同意，且第三人须与债务人就债务转移达成合意。本案中，王某与张某形成的借款合同义务要想转移至商贸公司名下，不仅应经债权人王某同意，且商贸公司须与债务人张某就债务转移达成合意。②本案王某与商贸公司虽签订商品房买卖合同，并由商贸公司为王某出具了收据，该债务承担征得了债权人王某同意，但因王某提供的证据不足以证明商贸公司与张某就债务转移达成合意，该债务承担欠缺必要生效条件，再加之本案争议房屋已被法院另案查封，故对于王某诉请，不予支持。张某在本案中应以第三人身份参加诉讼，并提供其与商贸公司就债务转移达成合意的相关证据。因张某提供的证据不足以证明其与商贸公司就借款债务转移达成了合意，且难以证明其与王某形成的借款合同债务以王某交付购房款名义转入商贸公司账上，故案涉商品房买卖合同尚未生效，判决驳回王某全部诉请。

实务要点：第三人不愿承担借款债务，其在非真实意思表示情况下与贷款人所签商品房买卖合同，因不具备债务转移合意，应认定未生效。

案例索引：内蒙古乌兰察布中院（2016）内09民终184号“王桶与察右后旗北方批发商贸城有限责任公司借款合同纠纷上诉案”，见《不承担债务第三人与贷款人签订房屋买卖合同的效力》（史秀永、武大喜），载《人民司法·案例》（201723:76）。

03 . 婚前一方付款，另一方签购房合同，应为个人财产

夫妻婚前一方给付房款，另一方签订购房合同，该房屋可认定为签约一方个人财产，另一方房款按借款债务处理。

标签：房屋买卖｜集资房｜房产分割｜婚前购房

案情简介：2010年，王某汇款20万元用于李某购买张某单位集资房。2012年，王某与李某登记结婚。2014年，李某病逝。李某母亲及李某与前妻所生女儿起诉王某，要求分割房产。

法院认为：①本案中，虽然是王某向李某银行卡内汇入20万元用于购置房屋，但买卖合同系李某生前与张某签订，该合同系双方真实意思表示，虽涉案房屋属单位集资房屋，但李某与张某均系同一单位内部职工，故该合同并未违反法律强制性规定，系合法有效合同，该房屋应认定为李某婚前个人财产。②根据物权法规定，不动产所有权取得依据是登记，未经登记不发生不动产物权变动效果，但不因此影响合同效力。本案中，涉案房屋因未办登记，死者李某未取得房屋所有权，但享有处分权以外的其他所有权权能，即涉案房屋占有、使用、收益的财产权利，可作为遗产继承。本案系家庭财产继承纠纷，并不涉及对涉案房屋出卖、互易、出资等处分行为，被继承人父母、配偶、子女可依法继承涉案房屋处分权之外的其他权能，且该房屋系单位集资房屋，在房屋具备办理登记条件时单位负有为员工办理房屋登记义务。③最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法笫三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。据此，处理涉案房屋继承时，王某向李某汇款20万元可视为王某对李某的借款，即王某对李某享有该20万元债权。④本案中双方均系第一顺序继承人，考虑双方具体情况，遗产以均分为宜。该涉案房屋总价值为38万，则三人可分得遗产数额人均为6万元。鉴于该房屋一直由王某居住，且王某可共得房款总额为26万元，判决王某给付原告共12万元。

实务要点：夫妻婚前一方给付房款，另一方签订房屋买卖合同，该房屋可认定为订立合同一方的当事人的财产。签订合同一方当事人死亡，其母亲、子女请求分割房产的，未办理登记的不动产，其财产性权利可予继承，另一方给付的房款可按被继承人对其负担债务处理。

案例索引：河南安阳中院（2015）安中民一终字第1620号“李大某等与王某法定继承纠纷上诉案”，见《一方出资另一方签订合同的婚前购置房产如何继承》（杨森彪、杜鸿、吴俊鸣），载《人民司法·案例》（201723:80）。

04 . 夫妻一方擅卖房产被认定违约，买受人可诉请赔偿

夫妻一方无权处分共有房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

标签：房屋买卖｜无权处分｜夫妻房产｜违约责任｜可得利益

案情简介：2012年11月，赵某通过中介购买闫某房屋。闫某收取5万元定金后反悔。赵某与中介公司自行依之前所签授权网上签约手续办理了网签，随后诉请继续履行，闫某反诉撤销合同，闫某配偶出庭。2013年，法院判决认定合同有效、无法履行、闫某违约，驳回双方诉请。2014年，赵某诉请解约并赔偿。此时房价已上涨100万元左右。

法院认为：①生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除违约责任；而守约方可主张损害赔偿范围既包括实际损失，亦包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出费用，若合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方实际损失。本案中介行为已完成，赵某为此支付中介费5.6万元即属因合同解除导致的实际损失。关于可得利益损失，此系保护守约方履行利益，在合同因出卖人一方原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价预期利益不能为买受人所享有，其损失即属可得利益损失。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第29条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第113条、第119条，本解释第30条、第31条等规定进行认定。本案赵某主张的预期利益损失属于可得利益损失范畴，在计算和认定时，应综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见损失、守约方不当扩大损失、守约方因违约获得利益、守约方亦有过失所造成损失以及必要交易成本。③自减损规则而言，买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大损失要求赔偿。在第一次诉一审开庭时，闫某配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能情形下，赵某作为理性购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，赵某可通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买方式维护自己合法权益，而赵某未在合理期间内购买替代性房屋，其对于此后房价上升风险与损失应自行承担。本案中，赵某与中介公司在出卖人明确拒绝履行情况下，自行依据之前所签授权网上签约手续办理了网签，对自身后续购房造成了实际影响，对房价上涨风险应承担主要责任。④房屋价格在诉讼期间已有较大幅度增长，而诉讼周期与此间房屋价格涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见风险与损失应合理限制。而在第一次诉讼一审开庭时，闫某配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值时间，判断房屋价值，对买受人可得利益损失予以赔偿。而本案评估公司作出房地产估价报告时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格大幅上涨已超出一般人合理预期。考虑到诉讼周期及重新鉴定时间成本，在认定预期可得利益损失时，对涉案房屋价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险负担、损失的可预见性及减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行具体阶段，以及赵某为合同履行仅支付了5万元定金客观情况，判决解除合同，闫某协助注销网签手续、闫某双倍返还定金并赔偿赵某预期利益损失30万元。

实务要点：夫妻一方无权处分房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人可预见程度和买受人对诉讼结果合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失。

案例索引：北京三中院（2016）京03民终716号“闫某与赵某房屋买卖合同纠纷上诉案”，见《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》（李丹、张荣华），载《人民司法·案例》（201720:52）。

05 . 职业中介未实地看房而买争议房，不构成善意取得

职业中介人在未了解房屋现状及人员居住情况下，即与卖房人签购房合同，未尽谨慎审查义务，不构成善意取得。

标签：房屋买卖｜善意取得｜职业中介｜连环买卖｜谨慎审查

案情简介：2006年，黄某与顾某串通，签订买卖合同并办理按揭，所得贷款由黄某使用。2010年，顾某将名下该房再次抵押贷款22万元并挥霍。2011年，顾某借钱还清贷款后，又借刘某按揭购房名义办理30万元贷款，该房过户至刘某名下。2012年，顾某无力还款，指使刘某将该房售予职业中介人钱某，钱某支付32万元后将房屋过户至母亲梁某名下。2013年，一直居住该屋的黄某报案。2014年，顾某被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑5年半，追缴赃款32万元发还钱某。2015年，黄某诉请确认案涉房屋归其所有。

法院认为：①产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间民事实体法律关系。②案涉房屋现虽登记在梁某名下，但实际购房人为钱某。钱某能否取得案涉房屋所有权，需确定其是否属于善意取得。按正常房屋买卖交易习惯，受让人出于交易安全通常会到实地查看房屋，了解房屋位置、结构、现状。钱某作为房屋买卖职业中介人，熟知交易风险，更应尽到谨慎审查义务。钱某称其知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人，在此情况下未要求刘某出示租赁合同，亦未询问承租人信息。钱某轻信刘某说辞，在未了解房屋现实状态及人员居住情况下，就与刘某签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上善意取得。判决案涉房屋归黄某所有。③④

实务要点：职业中介人在未能了解房屋现状及人员居住情况下，就与卖房人签订房屋买卖合同，未尽谨慎审查义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上善意取得。

案例索引：江苏南通中院（2015）通中民终字第02934号“黄春涛与顾连英等所有权确认纠纷上诉案”，见《未尽谨慎审查义务不构成善意取得》（刘碧波、莫晴晴），载《人民司法·案例》（201717:37）。

06 . 以房抵偿工程款所签商品房买卖合同，应认定有效

当事人之间基于抵债合意签订商品房买卖合同，双方意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。

标签：房屋买卖｜抵债房｜工程款｜以物抵债｜物权变动

案情简介：2014年，电力公司承建开发公司电力工程，郎某为实际施工人。2015年，工程完工，开发公司与郎某签订商品房买卖合同，约定开发公司出售一套市价22万余元的房屋给郎某，若开发公司在两个月内支付工程款，则合同失效。2016年，开发公司未支付工程款，亦未办理过户手续，郎某诉请确认商品房买卖合同有效。

法院认为：①本案中，虽然当事人之间以房抵偿工程款合意是通过商品房买卖合同形式予以实现，但双方以物抵债意思表示明晰。当合同名称与合同约定权利义务内容不一致时，应按合同约定权利义务内容来对合同加以理解与识别，故本案商品房买卖合同应属以物抵债范畴。②依法成立的合同，自成立时生效。案涉商品房买卖合同后，尽管郎某已实际占有该商品房，但由于开发公司并未履行过户手续，故该商品房仍属开发公司所有。因以物抵债属于诺成合同，其成立并不以抵债物所有权移转为要件，故本案以物抵债已然依法成立。郎某系合同当事人，与本案有直接利害关系，其诉讼主体适格。至于郎某是否已支付购房款及购房款支付方式系合同履行过程中的问题，对合同效力并无影响，故判决确认案涉商品房买卖合同有效。

实务要点：当事人之间基于以房抵偿工程款合意签订商品房买卖合同，当事人意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。

案例索引：重庆石柱法院（2016）渝0240民初3200号“朗小红诉重庆市万华房地产开发有限责任公司建设工程合同纠纷案”，见《以物抵债的成立要件与效力判定》（邬砚、张伟），载《人民司法·案例》（201717:72）。

07 . 购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行

购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。

标签：房屋买卖｜无证房屋｜房产执行｜买受人优先权

案情简介：2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶某在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉商品房转卖给王某，后者至今未能办理房屋过户登记手续。王某购买该房屋时应知晓陶某未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王某即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。裁定驳回案外人王某异议。

实务要点：购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办理产权过户登记手续存在过错，故不能对抗执行。