房屋买卖约定按网签价格缴税的条款效力及责任承担

一、网签是行政机关的一个强制性登记备案手续，网签价格系当事人为规避国家税收监管政策而约定，为虚假意思表示且违反了法律法规的规定，属无效条款。但网签价格条款无效，不影响买卖双方其他以真实意思表示订立的条款的效力。

1、北京市第二中级人民法院，（2017）京02民终7539号，杨欣乔、杨锐与王强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本院认为……为了减少税费而在合同中作低房屋成交价格，属规避税收的非法行为，故此约定应属无效。该条款无效并不影响买卖合同其他条款及补充协议的有效性。王强与杨锐对上述网签价格条款的无效均存在过错，故双方对本案买卖合同未能顺利履行、首付款未能正常支付均应承担相应责任。……本案网签价格条款因规避税收规定，系属无效。一审判决作出的“双方达成的网签价格符合常理、杨锐未按照合同约定配合王强进行网签构成违约”的认定显属不当，本院予以纠正，双方当事人应当按照202号房屋的真实交易价格进行网签。

2、北京市第三中级人民法院，（2018）京03民终3183号，李玉红与张思超房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

首先，……李玉红亦按照中介人员的要求于2017年2月17日在网签合同上签字并将签字后的网签合同照片发送给中介人员，应当认定其以实际行为表示对网签合同内容知晓并认可……

其次，综合李玉红与中介人员的微信聊天记录可以看出，李玉红在知晓网签合同价格与实际成交价格不一致的情况后，虽然曾向中介公司提出过异议，但并非一贯坚持要求重新办理网签，而是存在多次反复。……经过三方协商并约定由张思超另行补偿给李玉红20万元后，2017年6月李玉红曾同意配合办理缴税、过户手续，并向中介人员提供资料用于税务机关的预审，但之后李玉红即开始无理由拖延履行……李玉红作为具有完全民事行为能力的理性人，在认可网签合同内容后，又反复以此为由与中介公司、张思超协商补偿事宜，在补偿事宜不能达成一致的情况下李玉红提出重新办理网签，故李玉红提出重新办理网签并不是其不履行合同的原因，本院难以认定李玉红要求重新办理网签系出于维护自身合法权益的目的。

再次，……房屋买卖合同中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，房屋买卖合同仍应继续履行。本案中，在张思超交纳定金并办理完毕批贷手续后，李玉红拒绝配合办理缴税和过户，导致合同不能继续履行，违反了合同约定。

3、北京市第二中级人民法院，（2020）京02民终7806号，张丽云与史冰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

一审法院认为：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效。……双方签订的合同编号C1552369《存量房屋买卖合同》中约定的155万元并非涉案房屋的真实交易价格，系真实交易价格与网签价格不一致的阴阳合同，史冰要求张丽云按照真实交易价格进行缴税并无不当，双方系因网签价格及税费缴纳问题发生争议致无法按约履行，并非因史冰违反合同约定导致未按约履行。综上，因张丽云主张的诉讼请求的基础为史冰违约导致逾期过户，故其据此主张的全部诉讼请求，法院不予支持。

二审法院认为……双方签订的合同编号C1552369《存量房屋买卖合同》中约定的房屋成交价格155万元远低于涉案房屋的真实交易价格。该价格条款故意隐瞒真实的交易价格，规避国家税收监管。后，双方因网签价格及税费缴纳问题发生争议致无法按约履行。综合考虑本案审理情况结合相关法律规定和价值判断，一审法院驳回张丽云的诉讼请求，并无不当。

4、北京市高级人民法院，（2021）京民申309号，陈薇等与张春源房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书

网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1720548号）及两方《补充协议》中有关136万元房屋成交价格条款为虚假意思表示，系当事人为规避国家税收监管政策而约定，属无效条款，对此一、二审法院已经予以认定，但该条款无效不影响双方既往所签合同中真实意思表示条款的效力。……通过陈薇在网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1720548号）上签字并与张春源共同至税务部门按照136万元交易价格办理交纳税费的行为可以推断其对网签价格及纳税基数是知情并同意的，且并无证据显示因此构成过户手续履行不能，因此其主张因张春源拒绝按照实际交易价格纳税构成违约并导致无法过户，并无事实及法律依据。……就陈薇要求张春源按照实际成交价向其支付税费差额，鉴于该税费尚未征收，陈薇并未负担该费用，一、二审法院驳回其该项请求，亦无不当。

5、北京市高级人民法院，（2019）京民再115号，张溪慧与北京天弘嘉润房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

二审法院认为，关于网签的法律定位，按照北京市有关政策规定，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约，实行网上签约的目的是使交易透明化，防止出卖人将房屋一房两卖或中途毁约而采取的一种行政管理手段。网签实际上是信息填报和公示，在签订了书面合同后，双方交易的意思表示应以书面合同为准，而不是以网签为准。网签仅是行政机关的一个强制性登记备案手续，即便是在没有网签的情况下，只要能够证明合同符合生效要件，合同则成立和生效。……双方签订的书面房屋买卖合同属于双方的真实意思表示，在书面合同中房屋价款与网签登记价款出现不一致的情况下，双方应以实际合同为准予以履行，在买房人已经给付了全部房款的情况下，其有权要求继续履行合同，办理涉案房屋的过户手续，一审法院对此处理正确。

高院再审认为，生效判决虽然撤销了网签合同，但理由是金墅公司没有代理权冒签合同，并明确了是否网签及网签是否有效均不影响房屋买卖合同的效力和履行。故原判认定网签仅是行政机关的一个强制性登记备案手续，即便是在没有网签的情况下，只要能够证明合同符合生效要件，即成立和生效是正确的。买受人在支付了全部购房款并缴纳了税款的情况下，有权要求继续履行合同，办理涉案房屋的过户手续，原审法院对此处理正确。

有关张溪慧主张王璨应按合同约定缴纳税款，以方便其向国外转移购房款时抵扣税费的请求，双方房屋买卖合同中没有约定，与本案无关，且在王璨缴纳税费时张溪慧的代理人亦到场，但并未提出异议。其要求王璨按照实际交易价款补缴税款的主张，可向有关行政主管部门反映解决。对于后续的税费负担可能引发的相关争议，双方可按照合同约定和法律规定另行解决。

6、北京市高级人民法院，（2022）京民申2082号，韩立与冯璐房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，【二审：北京市第三中级人民法院，（2021）京03民终6414号】

一审法院认为，我国对存量房屋交易进行税收管理，对个人转让房屋所得征收个人所得税，交易双方应当如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息，进行纳税申报，但房屋交易中因房屋装修、位置、层高、朝向等均影响房屋价格，故政府出具市场指导价以作为纳税申报的参考。本案双方买卖合同中明确约定了房屋成交价及装饰装修、附属设施设备价格，双方约定的网签价格为房屋成交价，该房屋成交价格的约定是否存在规避国家税收的问题、是否有合同各方恶意串通损害国家利益，应当由相关行政部门处理，在相关行政管理部门未予认定的情况下，不应构成任何一方履行合同义务之理由，

二审法院认为，韩立提出避税的问题，因房屋交易时，税务部门收税的计税价格，由税务部门根据相关规定收取，并不一定按照合同约定的价格收取，税务部门认定的计税价格并不会导致双方签订的合同不能履行，故韩立以税务部门计税价格为由，不同意履行合同的行为，属于违约行为，原审法院判决韩立承担相应的违约责任，并无不妥。

高院再审认为，韩立所提对方存在逃避国家税收的行为，可向相关行政主管部门反映解决。韩立以此为由，不履行合同义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。

笔者也同时检索了上海市中院的类似案例，也认为做低房价规避税收的条款本身无效，但是该条款无效不影响其他条款的效力：

1、上海市第一中级人民法院，（2017）沪01民终2215号，陈峤诉叶凌房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书认为，虽然双方买卖合同及补充协议中做低房价的相关条款因恶意串通损害国家利益而应为无效，但合同部分条款的无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方仍应按真实的交易价格即总房价785万元及买卖合同的其他约定履行。

2、上海市第一中级人民法院，（2017）沪01民终13040号，巫旭清诉吴细平房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书认为，“二手房交易过程中，为了规避税收，交易双方做低房价的情况并不鲜见，该行为本身应为无效，且税务机关可予以相应处理，但在双方对真实交易价格存有争议的情况下，并不能以交易中心备案合同的价格否定双方另行约定价格的可能。”

3、上海市第一中级人民法院，（2018）沪01民终1651号，阎淑嘉诉吴生福房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书认为，“系争房屋真实的交易价格为248万元，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定交易价格为175万元，明显系为规避税收而做低房价，该约定应为无效。该约定无效，并不影响双方其余约定的效力。”

4、上海市第二中级人民法院，（2020）沪02民终11761号，金文龙与孙洁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书认为，“金文龙与孙洁就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价款为2，290，000元，并以此为基数缴纳税费，其真实目的是为了规避税收，而后双方另行约定房屋价款为3，000，000元，金文龙、孙洁做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效，但《上海市房地产买卖合同》中关于房屋价款的约定无效，并不影响其他条款的效力。”

5、上海市第一中级人民法院，（2021）沪01民终11369号，董子月等与袁蕴玉房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书认为，“虽然双方在《补充协议》中的约定有做低房价之嫌，违反了相关法律法规之规定，但并不影响《上海市房地产买卖合同》的效力”

二、网签价格条款无效后，应按照房屋实际成交价格缴税。由此超出原定缴税基数导致的税费增加，按照买卖双方的过错予以分担，从已检索到的案例来看，法院倾向于认定由缴税的合同义务人承担较多部分、相对方承担较少的部分。【按目前的交易习惯，一般是买方担税，故几个案例中，买受人承担了70%及以上税费，出售人承担余下部分。】

1、北京市第三中级人民法院，（2016）京03民终10362号，赵小梅上诉睢雨钱等房屋买卖合同纠纷一案

关于税费一节，双方均确认房屋总价款系480万元。故，应以480万元计税价格办理房屋权属转移登记手续。关于拆分房屋总价款以220万元为网签价格标准并作为计税依据的约定，存在避税之嫌。在先后数份合同约定不一致引发争议并导致计税基础增加的情况下，应根据双方的真实意思表示及过错确定税费负担。本案，赵小梅与睢雨钱签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》之时，赵小梅可合理预期己方应负担的本次交易涉及的税费系以220万元为计税基础。因睢雨钱不配合办理网签手续造成的超出以220万元为计税基础计算的税费额度，应由睢雨钱负担。一审法院以案涉税费并非政策原因新增税种，亦非1001号房屋不符合约定增加税费为由，确定由赵小梅负担涉房交易的全部税费，不符合双方约定，本院依法予以纠正。赵小梅关于应由睢雨钱负担超出以220万元为计税基础计算的税费额度的上诉请求，理由正当，本院予以支持。

【此案例中，一审法院判令计税基础增加后全部的税费由买受人承担，二审予以改判，判令原定计税基础上超出的税费由出售人承担（原定计税基础对应的税费还由买受人担）】

2、北京市第一中级人民法院，（2019）京01民终1124号，董方圆与郑红霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

网签价格一般是税务机关的计税价格，即缴税基数，故本院结合双方陈述和两份合同认定，双方的真实意思是以网签价格进行缴税，对超出网签价格的部分意图规避税收，避税部分的约定因违反法律、行政法规的强制性规定无效。后双方在法院主持下调解，并达成民事调解书，同意继续履行合同，但未就计税基础以及税费分担等问题达成新的合意。因双方在签约时对避税均有预期，可以认定双方在订立合同之时以做低交易备案成交价格的方式共享了避税的不法利益，因此一方主张按照真实交易价格进行缴税时，对于计税基础不同导致的税费的差额，双方应依照各自的过错予以分担。一审法院以双方未就税费作出新的约定为由判决董方圆承担全部税费及滞纳金错误，本院依法予以纠正。在合同后续履行过程中，董方圆要求按照网签合同由中介代为办理缴税，而郑红霞则坚持按照双方实际交易价格进行缴税，双方因计税基础提高导致税费大幅提升产生争议，双方均有过错，故对因迟延缴纳税费所产生的滞纳金，本院也按照双方过错在双方之间进行分担。

【此案例中，一审法院判定买受人承担全部税费，二审予以改判，判令税费及滞纳金由买受人承担75%，出售人承担25%。】

3、北京市第一中级人民法院，（2020）京01民终3982号，吴义祥等与张海涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

一审法院认为，吴义祥对于网签价格是明知且同意的，即买卖双方协商一致以1650000元的价格进行网签。网签价格一般是税务、土地管理部门计算税、费的价格依据。在房屋交易过程中，税、费高的房子相应的交易成本会高，即税、费的数额在一定程度上决定着房屋的交易价格，直接影响买方的交易成本，也影响卖方的出售利润。本案中，双方的真实意思是以网签价格进行缴税，意图在于规避税收，避税部分的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因双方对避税均有预期，可以认定双方以做低网签价格的方式共享了避税的不法利益，因此，对于超出网签价格部分的税、费，双方应根据各自的过错予以分担。

二审法院认为，吴义祥与张海涛所签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》虽约定交易产生的税、费均由买方承担，但该约定是指在交易双方依约履行情况下所产生的税费，对未能按照约定网签价格缴纳税费的超出部分，双方未约定且无法协商一致；根据吴义祥、张海涛和我爱我家公司的陈述及交易惯例，并结合相关证据材料，可综合认定双方同意网签价格为165万元，一审法院在查明事实基础上，按照双方过错所确定的超出该网签价格部分税、费及滞纳金的分担数额合理，本院予以维持。

【此案例中，两审法院最终判定，土地出让金和个人所得税买受人承担70%，出售人承担30%，滞纳金买卖双方各承担50%。】

4、北京市第一中级人民法院，（2022）京01民终7840号，吴某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

双方签署《税费清单-查询信息》对签订网签合同的拟定价款以及按照拟定网签价款应交纳的税费进行了确认，该种通过网签价格低于实际成交价格的约定系逃避税收监管的行为，违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该拆分价格条款无效但不影响合同其他条款的效力的处理正确，当事人应当按照房屋实际成交总价925万元缴纳各项税款。……案涉房屋交易税款缴纳的合同义务主体是左某、吴某，交易价格拆分条款的签订将直接减少左某、吴某应缴税额，对此，左某、吴某是主要过错方。而谢某对此亦存在一定利益关系，其作为交易一方参与了带有避税条款的文件签订，亦存在一定的主观过错。因此对于房屋交易实际应纳税款超出《税费清单-查询信息》预计税款部分，双方均存在过错。一审法院确定谢某承担10％的过错责任，左某、吴某承担90％的过错责任处理正确。

【此案例中，两审法院均判定买受人承担90%税费，出售人承担10%税费。对于“滞纳金”，法院亦以房屋交易税款缴纳的合同义务主体是买受人，出售人有义务协助，判令买受人承担90%、出售人承担10%。】

5、北京市第一中级人民法院，（2022）京01民终8018号，杨子航等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

一审法院认为，在房屋交易过程中，网签价格是税务机关计算税款的依据，税款的数额直接影响买方的购买成本，也影响卖方的出售利润，亦即税款的数额是合同能否订立的重要参考因素。本案中……买卖双方共同商定以做低网签价格的方式降低交易成本，从而促成双方缔约。现沈燕、杨子航对于超出预期数额的税款的承担不能达成一致意见，导致合同未能继续履行，故法院认定双方对此合同未能继续履行均存在过错。……沈燕与杨子航约定本次交易涉及的税费全部由沈燕承担，但该约定指向的税费是1600000元网签价格对应的税费。依法依规缴纳税费是房屋买卖双方的法定义务，买卖双方应当按照真实的交易价格5780000元履行缴纳税费的义务。本案中，对于超出预期数额的税款，应根据双方的过错程度，在双方之间合理分配。

二审法院支持一审法院“对于超出预期数额的税款，应根据双方的过错程度在买卖双方之间合理分配”的观点，同时认为，鉴于买卖双方尚未实际缴纳税费，具体税费数额不明确，待实际发生后双方另行解决。