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农村房屋买卖最新政策法规

智律网整理 责任编辑:毕夏 2017-09-26 15:08:36 此文已帮助过 443

目前,我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权,只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》(以下称《通知》)第二条第二款:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

还如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下称《意见》)规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。但是在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖,如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房,而是在农村村民出卖住宅以后,农民丧失了再申请宅基地的权利。同时,《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时,应及时办理变更登记或注销登记手续”,该条款也表明了宅基地是可以转让的。

因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看,《物权法》和《土地管理法》是基本法,属于上位法,上述的《通知》和《意见》是行政规章,是国务院的下属部门作出的规章,属于下位法,其效力远远不及基本法的效力,因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。

在司法实践中,法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因,在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。

目前,涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》中,而我国现有的用来规范房地产行业的法律如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。

与此同时,散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突,例如根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据该条款,只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下,农民集体所有的土地的使用权才可以转让,因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二条第四款规定,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,依据该条款规定,法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候,法官可以援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同条文,也会作出截然不同的判决结果。

农民房怎样买卖才有效

农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件:

1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

房屋乃是人们安身立命之所,而农村房屋一般是一户一宅的模式,如果有人买农村房屋需要符合一定的条件,而且农村房屋的所有权并不属于村民自己,所以农村房屋买卖的合法与否最好还是请专业的房产律师帮忙认定一下,也可再咨询下农村房屋买卖有效的条件以及买卖相关注意事项,避免自己因买卖农村房屋而触犯法律。

农村房屋买卖的流程

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。


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