王X与霍X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

当事人信息 原告（兼反诉被告）王X，女，1976年1月7日出生。 委托代理人张涛，北京市东卫律师事务所律师。 被告（兼反诉原告）霍X，女，1947年1月4日出生。 被告（兼反诉原告）李X，女，1974年4月14日出生。 二被告（兼反诉原告）的委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。 审理经过 原告（兼反诉被告）王X与被告（兼反诉原告）霍X、李X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜宇独任审判，公开开庭进行了审理。王X及其委托代理人张涛，霍X及李X的委托代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉称/辩称 原告王X诉称：2007年9月24日，我与霍X、李X订立房屋买卖协议，约定：霍X、李X将李X1承租的位于北京市门头沟区三家店X排5-6号房屋以9万元卖给我使用，并协助我将该处房屋承租人变更在我的名下，如果该房屋拆迁，因房屋拆迁所得利益归我所有。协议订立之后，我向霍X、李X支付购房款9万元，霍X、李X也将房屋交给我居住使用。期间，我在此又自建房屋一间，支付建房费用8万元。而后，霍X、李X未协助我将房屋承租人变更，而且李X、霍X在利益的诱惑下，起诉要求确认我们订立的房屋买卖协议无效，经法院判决确认我们的协议无效，同时要求我将房屋腾退给霍X、李X。她们见利忘义的行为，造成我很大经济损失，故我起诉要求霍X、李X赔偿我损失48万元，其中包括8万元的自建房损失，购房款的利息损失及信赖利益损失40万元。 被告霍X、李X辩称：不同意王X的诉讼请求。房屋买卖协议被法院确认无效后，我们按照判决退给王X购房款9万元。由于王X不返还房屋，我申请法院强制执行，在执行期间，涉案房屋发生火灾，造成房屋被烧毁。我也没有得到房屋，而且房屋的所有权人中铁三局集团第四工程有限公司告知我们已经将该房屋收回，不再出租。针对涉案房屋，我们没有获得任何利益，王X购买的只是房屋的居住使用权，她不存在损失，现在我反诉要求：1、我们与王X的房屋买卖协议被法院判决无效的时间系2011年11月，房屋被烧毁的时间为2012年11月，期间的房屋使用费按照每月2000元计算，王X应当给付我们房屋使用费共计24 000元；2、涉案房屋发生火灾后，有关单位给付王X补助费5000元，该款应当归我所有。 反诉被告王X辩称：涉案房屋发生火灾之前的租赁费我已经支付给房屋所有权人，霍X、李X要求我再给付房屋烧毁之前的房屋使用费没有依据。发生火灾后，相关单位给予房屋实际使用人的补助费5000元，该款与霍X、李X没有关系，故请求法院驳回其反诉请求。 事实认定 经审理查明：生效的（2011）门民初字第1566号民事判决书载明：坐落在北京市门头沟区三家店X排5-5号和5-6号房屋（以下简称涉案房屋）原为李X1承租的中铁三局集团第四工程有限公司的公房。霍X系李X1之妻，李X系李X1之女，李X1死亡后，2007年9月24日，霍X、李X与王X订立房屋买卖协议，约定：王X以9万元价格从霍X、李X处购买涉案房屋。双方按照约定履行了协议，王X持有涉案房屋公有住宅租赁合同，但涉案房屋登记的承租人未变更，王X以李X1的名义向涉案房屋产权单位交纳租金。涉案房屋为公房，霍X、李X未经涉案房屋产权单位许可，无权转让房屋，故霍X、李X与王X在2007年9月24日订立的房屋买卖协议无效；霍X、李X返还王X购房款9万元。王X将涉案房屋腾出交付霍X、李X。 王X不服上诉后，北京市第一中级人民法院于2011年10月20日出具终审判决，驳回上诉，维持原判。 判决生效后，霍X、李X给付王X购房款9万元，但王X拒绝腾退涉案房屋，为此霍X、李X申请强制执行。在执行期间，涉案房屋于2012年11月14日意外发生火灾，造成房屋全部毁损，已无法居住使用。火灾时，王X的部分物品被损坏，有关部门给付王X经济补助费5000元。 2013年3月1日，涉案房屋所有权人中铁三局集团第四工程有限公司向李X、霍X送达通知书，主要内容：涉案房屋收回，终止租赁合同。 在审理中，双方当事人一致认同涉案房屋发生火灾之前的房屋租金由王X支付。 王X要求霍X、李X给付经济损失共计48万元，其中8万元系自建房屋的投入；自2007年9月至2011年10月期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算，购房款9万元的利息为108 600元；另外还有信赖利益损失估算为30余万元。 上述事实，有王X、张涛、王汉民的陈述，（2011）门民初字第1566号民事判决书，（2011）一中民终字第12916号民事判决书，通知书，执行笔录，本院对涉案房屋拍摄的照片等证据在案佐证。 法院认为 本院认为：因涉案房屋为公房，故王X与霍X、李X就该房屋订立的买卖合同无效。合同无效系双方的过错所致，均应承担合同无效的法律后果。 王X在涉案房屋处自建房屋，该房屋因意外火灾被烧毁，房屋的毁损与霍X、李X不存在因果关系，故王X要求霍X、李X赔偿其建房投资款8万元的主张，没有法律依据，本院不予支持。 王X、霍X、李X明知涉案房屋为公房，未经房屋所有权人同意不能进行处分的情况下，仍进行买卖，造成合同无效，三人均应承担相应过错责任，霍X、李X应承担主要责任，王X应当承担次要责任。现涉案房屋因火灾被毁损，原被告均未从中获利，因此王X要求李X、霍X赔偿信赖利益损失的要求，于法无据，本院不予支持。 自2007年9月至2011年10月期间，霍X、李X占用王X9万元购房款，期间的利息应为王X的实际损失，该利息损失应当由原被告按照责任负担，王X要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息的主张，缺乏依据，本院酌情予以确定。 王X已经将涉案房屋发生火灾之前的租金交给房屋所有权人，霍X、李X要求王X再给付房屋使用费24 000元，于法无据，本院不予支持；王X居住涉案房屋期间意外火灾，其得到5000元补助费，霍X、李X主张该款归自己所有的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 裁判结果 一、自二○○七年九月一日起至二○一一年十月一日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算九万元存款的利息，该利息的百分之六十由霍X、李X于本判决生效之日起三十日内给付王X。 二、驳回王X的其他诉讼请求。 三、驳回霍X、李X的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费四千二百五十元，由王X负担三千一百元，已交纳；由霍X、李X负担一千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。 反诉案件受理费二百六十三元，由霍X、李X负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。 审 判 员 杜宇 二○一四年七月三十一日 书 记 员 孟燕