杨秀芬与李霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

当事人信息 原告杨秀芬，女，1973年11月20日出生，住山西省朔州市。 委托代理人杨阳，北京市中迈律师事务所律师。 委托代理人邹德双，北京市中迈律师事务所实习律师。 被告李霞，女，1985年12月18日出生，住北京市西城区。 委托代理人于晓雪，北京市中灿律师事务所律师。 委托代理人郭雪，北京市中灿律师事务所律师。 第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。 法定代表人左晖，董事长。 委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司法务，住公司宿舍。 审理经过 原告杨秀芬与被告李霞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯淼独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨秀芬及其委托代理人杨阳、邹德双，被告李霞的委托代理人于晓雪、郭雪，第三人链家房地产经纪公司的委托代理人樊耀博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 诉称/辩称 原告杨秀芬诉称，原告与被告于2016年9月7日签订了房屋买卖合同，约定由原告将位于房山区长阳镇×苑一区×号×层×单元×房屋卖与被告。双方约定合同签订60日内完成交易并办理房屋过户手续。然而，被告向第三方支付首付款后，怠于履行办理贷款义务，至今未能支付余款。期间原告多次催促其履行合同义务，被告置之不理。原告认为，被告的行为已构成违约。为了维护合法权益，原告依据合同法相关规定，要求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告按合同约定支付违约金37.8万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告李霞辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求，原被告双方签订房屋买卖合同后，被告积极履行合同义务，支付了定金、首付款，申请了银行贷款手续，而且在后续沟通中，被告明确表示可以完成一次性付款，按照合同约定，被告没有任何违约之处，合同不具备解除条件，应继续履行合同。双方合同中对于贷款约定，是在主合同中第四条有明确约定，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意，买受人继续申请其他贷款机构贷款，直到贷款批准，买受人自行负担期间已经发生的各项费用，但没有约定出一个明确的贷款必须什么时候办下来的时间，只要被告申请了银行贷款手续，我们就已经积极履行合同约定了。被告办理贷款的过程，中介机构是全程参与的，也是知晓的，我们认为原告解除合同的真实目的是由于房屋价格发生了上涨，恶意解约。 第三人链家房地产经纪公司述称，在我方居间服务下双方签订了买卖合同，合法有效，现该交易已履行到了面签的阶段，不存在无法继续履行的客观障碍。若双方均认可合同解除我方不持异议，若法院判决继续履行合同我方同意协助办理各项手续。至于原告他项诉讼请求未直接针对我方，不发表答辩意见。 事实认定 经审理查明，2016年9月7日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落为房山区长阳镇×苑一区×号×层×单元×。房屋所有权证证号为X京房权证房字第XXXX号。房屋成交价格为270万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30万元。买受人向出卖人支付定金9万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为1890000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理。逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于签约当天自行支付定金9万元。乙方于网签后且于批贷前3个工作日内将第一笔首付款101万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于出具网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。签订合同当日，被告给付原告定金9万元。2016年9月27日原、被告双方进行网签。2016年9月28日原、被告双方到银行办理房屋贷款手续，银行拒绝向被告贷款。后双方协商，被告向原告另行支付15000元，由原告配合被告办理第二次贷款手续。2016年10月22日被告给付原告15000元。2016年10月28日原、被告双方再次共同办理房屋贷款手续。2016年10月31日被告向北京理房通支付科技有限公司存入首付款101万元。 经本院询问，截止本案法庭辩论终结前，银行对被告的购房贷款尚未批复。被告同意支付全款。 就双方在房屋合同中关于房屋权属转移登记的时间，即“当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”和“甲乙双方同意，在批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”的理解，被告主张补充协议中关于办理房屋所有权转移登记手续的约定系对房屋买卖合同中60日内申请办理房屋权属转移登记手续约定的变更；原告对被告该主张不予认可，认为被告超过60日未申请办理房屋权属转移登记手续，已构成违约。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、录音材料、委托书，被告提交的房屋买卖合同及补充协议、收款证明、理房通签购单、银行交易凭条等在案为证。 法院认为 本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方争议的焦点为合同履行期限的约定及被告是否构成违约。对于合同条款“当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”和“甲乙双方同意，在批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”的理解，本院认为，补充协议系对合同履行过程中各项义务履行的细化和完善，“甲乙双方同意，在批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”的约定系建立在“当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”约定的基础上对具体办理房屋所有权转移登记手续期限的约定，而非对60日约定的变更，故对于被告的主张本院不予采纳。现原、被告双方未能在60日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续系因被告的原因导致，故被告的行为已构成违约，现原告要求解除合同，并要求被告支付违约金，本院予以支持；对于违约金的数额，因双方约定的违约金过分高于因被告的违约行为给原告造成的实际损失，经本院释明，被告要求本院予以调整，故对于违约金的数额，由本院根据合同履行情况、被告的过错程度、被告的违约行为给原告造成的实际损失等予以酌定。同时，原告应将被告已支付的款项予以返还。对于被告所辩其现可以支付全款，合同应当继续履行的主张，本院认为，合同支付方式的变更属于合同重大事项的变更，被告并未提供充分证据证明原、被告就变更付款方式协商一致，考虑到合同签订时间和被告办理贷款的时间，现即使被告同意支付全款，如合同继续履行亦有违公平原则，故对于被告该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 裁判结果 一、解除原告杨秀芬与被告李霞、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年九月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。 二、被告李霞于本判决生效后七日内给付原告杨秀芬违约金九万元。 三、原告杨秀芬于本判决生效后七日内返还被告李霞十万五千元。 四、驳回原告杨秀芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费一万五千四百元，由被告李霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员 冯淼 二〇一七年七月十七日 书记员 孙震颐