杨春晓与苗瑞、丁淑荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

当事人信息 原告（反诉被告）杨春晓，男，1962年1月8日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。。 委托代理人史随心，北京市储正律师事务所律师。 被告（反诉原告）苗瑞，女，1973年11月16日出生，汉族，住涿州市。。 委托代理人客永常，河北客永常律师事务所律师。 被告丁淑荣，女，1969年2月19日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市岭东区。。 第三人涿州市中丞建业房地产经纪有限公司，地址涿州市清凉寺办事处东兴南街162号。 负责人郭鹏飞，系该公司经理。 审理经过 原告（反诉被告）杨春晓与被告（反诉原告）苗瑞、被告丁淑荣、第三人涿州市中丞建业房地产经纪有限公司（以下简称中丞房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月20日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）杨春晓及其委托代理人史随心、被告（反诉原告）苗瑞及其委托代理人客永常、被告丁淑荣以及第三人中丞房产均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 诉称/辩称 本诉原告杨春晓诉称，2016年12月5日，原告与被告通过第三人的居间服务，签订了编号为006的《房地产买卖合同》，合同约定：被告以153万元的价格将其位于河北省涿州市××理想××南区13-1-2101的房屋，房产证号码：13××16（以下简称该房）出售给原告。原告于2016年12月13日交纳第一部分楼款60万元（其中包含定金10万元），剩余93万元楼款于2017年2月20日双方到房产交易中心将产权交割完毕之时付清。2016年12月5日，合同签订当天，原告依约向被告支付了10万元定金，2016年12月8日，原告以银行转账的方式向被告支付了第一部分购楼款57万元。原告支付第一部分购房款后，被告无任何理由明确表示不再履行该编号为006的《房地产买卖合同》。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，被告应当依法依约全面履行自己的义务。现被告拒绝履行合同义务，不但有违诚实信用原则，而且已构成违约，依法应承担违约责任。请求：1、依法判决被告苗瑞继续履行编号为006号的《房屋买卖合同》，配合原告办理该合同的网签手续、房屋权属转移登记手续，并按合同约定将河北省涿州市××理想××南区13-1-2101交付给原告；2、依法判决被告苗瑞承担本案的诉讼费用。后原告杨春晓变更其诉求为：1、依法确认原被告签订的编号为006号的《房屋买卖合同》于2017年3月29日解除；2、要求被告苗瑞支付违约金15.3万元，房屋差价损失6000元/平126.09平米，合计756540元；3、本案诉讼费用由被告苗瑞承担。 本诉被告苗瑞辩称，因2017年3月29日的退房协议已经生效，且足额退款已履行完毕，故原告诉求无证据支持。法院应驳回原告起诉。 被告丁淑荣辩称，我与本案无关，不应作为被告。从合同的签订及后期的履行都是原告签订的。仅仅是购房款的支付及退款是经过我手。 第三人中丞房产辩称，因买卖双方未在我公司签订合同，我不知道这事。许浩以前是我的合伙人，这事是他经手的，我都不知道。 反诉原告苗瑞诉称，2016年12月5日，双方经由中丞房产促成签署006号《房地产买卖合同》，反诉人依约分期逐步履行合同应尽义务，2017年4月份期间，应被反诉人及其配偶丁淑荣的多次请求解除合同，反诉人无奈向被反诉人杨春晓配偶丁淑荣名下银行卡退款，故合同已因退款而事实解除，被反诉人无权提起本诉而要求继续履行合同。请求依法解除双方于2016年12月5日经由中丞房产签署的006号《房地产买卖合同》。 反诉被告杨春晓辩称，如反诉人依合同约定赔偿被反诉人15.3万元违约金、房屋差价损失756540元，我方同意解除涉案房屋买卖合同，但事实是反诉人无故不按合同履行，不将涉案房产卖给被反诉人，已构成合同的违约，应按合同约定承担违约责任。 事实认定 经审理查明，苗瑞为涿州市××理想××南区13-1-2101房屋所有权人。杨春晓与丁淑荣系夫妻关系。 2016年12月5日，卖方苗瑞与买方杨春晓在经纪方中丞房产的主持下，签订了编号为006的《房地产买卖合同》，约定：“一、买卖双方通过经纪方介绍出售/购入位于涿州市××理想××南区13-1-2101。建筑面积为126.09平方米，权利人苗瑞，房产证号码（或预售合同登记编号）为13××16。三、房产价款及支付方式：该房产之转让成交价为人民币壹佰伍拾叁万元。1、购房定金人民币拾万元须在签本合约同时支付；2、第一部分楼款（含定金）为人民币陆拾万元，须在2016年12月13日双方签署正式《房屋买卖合同》之同时付清；3、第二部分楼款为人民币玖拾叁万元，须于2017年2月20日双方到房产交易中心将产权交割完毕之同时付清。八、违约责任及纠纷的解决方式：1、非买方及非经纪方的原因，卖方未在交易期限内签署《房地产买卖合同》，或因卖方对该房产的所有存在瑕疵导致交易在一定时限内不能完成的，卖方应赔偿该房屋成交价款的10%给买方，并应赔偿经纪方损失人民币20000元；2、非卖方及非经纪方的原因，买方未在交易期限内签署《房地产买卖合同》，或未如约支付房款及相关款项的，视为买方违约，买方以该房屋成交价款的10%赔偿给卖方，并应赔偿经纪方损失人民币20000元；4、因经纪方过失、不可抗力因素，导致房地产买卖未能完成的，经纪方应于七日内将所收佣金返还买卖双方。” 2016年12月5日，双方签订编号006《房地产买卖合同》时，杨春晓支付房屋定金人民币拾万元，苗瑞出具了收据；2016年12月8日，杨春晓通过丁淑荣转账汇款给苗瑞人民币共计伍拾柒万元，苗瑞出具了收条。以上共计67万元。 另查明，2017年3月29日，房主苗瑞、买家杨春晓、中间人许浩三方签订了退房协议，内容为：“关于苗瑞鸿坤理想湾南区13-1-2101退款事宜，苗瑞在2017年4月8日之前退还房款伍拾贰万元整。许浩在2017年4月8日之前退还改票费拾玖万元整。共计柒拾壹万元整。如未按期退还房款按年息百分之三支付利息。” 2017年4月1日，苗瑞通过网银转账向丁淑荣退款16万元；2017年4月3日，苗瑞通过网银转账向丁淑荣退款19万元；2017年4月4日，苗瑞通过网银转账向丁淑荣退款10万元；2017年4月6日，苗瑞通过网银转账向丁淑荣退款7万元；以上共计52万元。 上述事实，有身份证、《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、汇款记录、收条、收据、录音、微信聊天记录、《退房协议》、转账记录、工商登记信息，有当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。 法院认为 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，杨春晓与苗瑞签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。该《房地产买卖合同》签订后，双方又签订了《退房协议》，同样系各方的真实意思表示，也未违反法律强制性规定，亦为有效合同，且苗瑞已经按照退房协议的要求履行了其退款的义务，该退房协议已实际履行。本院认为，双方签订的《退房协议》是对《房地产买卖合同》的约定解除，本院予以确认。原告杨春晓要求被告苗瑞支付违约金及房屋差价损失理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条之规定，判决如下： 裁判结果 一、原告（反诉被告）杨春晓与被告（反诉原告）苗瑞2016年12月5日签订的《房地产买卖合同》解除； 二、驳回原告（反诉被告）杨春晓的其他诉讼请求。 本诉案件受理费18570元，由原告杨春晓负担；反诉案件受理费40元，由原告杨春晓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满之日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审 判 长 刘翠翠 代理审判员 苏刚 人民陪审员 张喜梅 二〇一七年八月十五日 书 记 员 李凤丽