尹梅与王志强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

当事人信息 原告（反诉被告）尹梅，女，1981年9月30日出生。 委托代理人沈哲，北京市盈科律师事务所律师。 被告（反诉原告）王志强，男，1968年9月25日出生。 委托代理人叶文波，北京市两高律师事务所律师。 委托代理人任飞，北京市两高律师事务所实习律师。 第三人王晓程，男，1973年4月20日出生。 委托代理人（系第三人之妻）张晓丽，女，1976年10月5日出生。 审理经过 原告（反诉被告）尹梅与被告（反诉原告）王志强、第三人王晓程房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹梅的委托代理人沈哲，被告（反诉原告）王志强及其委托代理人叶文波、任飞，第三人王晓程的委托代理人张晓丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 诉称/辩称 原告尹梅诉称：2012年8月12日原告和王晓程、张晓丽签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：将位于北京市昌平区佳运园26号楼109、111号房屋交付原告使用，租期为十年零三个月。原告依合同约定按时向出租人王晓程、张晓丽交纳了租金。2014年9月左右，出租人王晓程、张晓丽将房屋出售给被告。被告于2014年11月13日收取原告自2014年11月13日至2015年2月12日共计3个月租金。2015年2月1日原告向被告交付下一季度租金时，被告拒绝收取，并明确表示不再履行租赁合同。故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。 被告王志强辩称：原告擅自转租违反了原租赁合同，被告要求解除合同赔偿被告的损失。 第三人王晓程述称：没有意见，原告陈述属实。 反诉原告王志强诉称：2014年4月6日，反诉原告与案外人王晓程签订房屋买卖合同，反诉原告购买北京市昌平区佳运园26号楼109、111室，并约定2014年10月15日之前办理过户手续。签订房屋买卖合同时，案外人王晓程同时列明了上述房屋租赁情况，即已将房屋租赁给尹梅使用。后反诉原告前往物业办理交接时，从物业处得知涉案房屋已转租给北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司第七十二分公司，并从物业处复印到尹梅与全时便利店的租赁合同，房屋实际占有使用人变更为全时便利店。根据房屋租赁合同的约定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故反诉请求：1、依法解除房屋租赁合同，返还占有；2、依法判令反诉被告承担违约责任，并赔偿损失17.5万元；3、诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告尹梅辩称：反诉请求于法无据，希望法庭依法驳回反诉请求。 第三人王晓程述称：依据买卖不破租赁原则，不同意被告的反诉请求。 事实认定 经审理查明：2012年8月12日，王晓程作为甲方（出租人）与作为乙方的尹梅（承租人）签订一份《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：房屋坐落于北京市昌平区佳运园26号楼109、111房屋，租赁用途为商业、餐饮。房屋租赁期自2012年8月12日至2022年11月12日，共计10年3个月。合同第七条约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第八条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按约定支付租金达10日。……7、擅自将房屋转租给第三人的。合同签订后，王晓程将租赁房屋交付原告尹梅使用，尹梅按约定支付了房屋租金。 2014年4月6日，王晓程（出卖人）与王志强（买受人）签订两份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于昌平区佳运园小区26号楼109号、111号。双方在合同中约定：在2014年10月15日前办理完过户手续，完毕后出卖人应将5套房产原来的租赁权利与义务一起转交给买受人。出卖人保证原来的租约真实有效，合理合法，无任何争议和纠纷。2014年9月29日，位于昌平区佳运园26号楼1层109号房屋、昌平区佳运园26号楼1层111号房屋转移登记至王志强名下。 另查，2014年4月22日，尹梅（出租人）与北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（承租人）签订一份《北京市房屋租赁合同》约定：房屋坐落于昌平区佳运园26号楼109、111，租赁用途为商业，房屋租赁期限自2014年5月30日至2022年5月29日，共计8年。2014年4月9日，王晓程的爱人张晓丽出具一份《字据》，内容是：同意尹梅将佳运广场A109、A111商铺转租。转租期间，房租按原合同，由尹梅按期支付。2015年3月6日王晓程出具一份《声明》，内容是：本人王晓程对张晓丽办理的与尹梅关于北京市昌平区佳运园26号楼109、111房屋的一切事宜均认可。 现王志强以尹梅擅自转租未经其同意为由，要求解除王晓程与尹梅于2012年8月12日签订的《北京市房屋租赁合同》。 以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、《字据》、《声明》及当事人的陈述等证据材料在案佐证。 法院认为 本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案争议的焦点系尹梅与王晓程签订的《北京市房屋租赁合同》约定的权利义务于何时转移至王志强。 尹梅认为该租赁合同约定的权利、义务自王志强取得租赁房屋的房屋所有权证书即2014年9月29日后权利义务发生转移，王志强则认为该《北京市房屋租赁合同》约定的权利、义务在其与王晓程签订《北京市存量房屋买卖合同》后即转移。本院认为，首先，签订房屋买卖合同并不必然发生所有权变动之结果；其次，买卖双方在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定办理完过户手续后出卖人将原来的租赁权利与义务一起转交给买受人。故尹梅与王晓程签订的《北京市房屋租赁合同》约定的权利、义务自租赁房屋过户至王志强名下后发生转移。在2014年4月22日，尹梅将租赁房屋予以转租，经过了出租人即王晓程的同意，应属合法有效。尹梅要求王志强继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王志强要求解除房屋租赁合同并承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《合同法》第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下： 裁判结果 一、原告（反诉被告）尹梅与被告（反诉原告）王志强继续履行由王晓程与尹梅于二○一二年八月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》； 二、驳回反诉原告（被告）王志强的反诉请求； 本诉案件受理费七十元，由被告王志强负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千九百元，由被告王志强负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谢婧 二○一五年四月十六日 书 记 员 张传京